空き家があるからと、安易に賃貸に出すのは考えもの
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持ち家があるものの、今は別の場所にいて、すぐに住むわけではない。
そんな家がある場合、どうすればいいのか。
また、使わない家をそのままにしておくよりも、
自分たちが移り住むまでの間、賃貸で貸すのはどうか？
昨今、相続などの問題でそういった不動産を抱える人が多くなっています。
では、今すぐに使わない持ち家はどうすべきなのか、
その対策を考えてみましょう。
「将来住むかもしれない」なら売ってしまおう
まず見出しの意味が分からないと思いますので、
補足をしておきたいと思います。
ここで問題にしているのは、
その持ち家に将来”必ず”住むのか、ということです。
- 住まないかもしれないが、せっかくの不動産だから置いておきたい
- 住むかもしれないし、住まないかもしれない
- 住む予定だが、どうなるか分からない
もし、それぐらいの感覚で賃貸を考えているなら、
これは間違いなく売ってしまったほうがいいでしょう。
理由としては、家を賃貸にするリスクの大きさがあります。
賃貸で貸すというのは想像以上に大きなリスクを背負うものです。
少なくとも、気軽に賃貸に手を出してそのまま成功した、
という人は周囲にいません。
ですから、「将来住むかもしれない」ぐらいの気持ちなら、
売ってしまって、将来、引越をするときに新しい家を購入したほうが、
よほど得をすると思います。
一方、もし「将来必ず住む予定がある」というのならば、
賃貸にすることを考えてもよいでしょう。
ですが、手放せない理由がないなら、場合によっては、
賃貸よりも売却してしまって、買い換えたほうがいいこともあります。
どちらが良いかは物件次第な部分もあるので、
まずは賃貸のメリット・デメリットを考えましょう。
賃貸のメリット
- 毎月、賃料が手に入る
- 固定資産税などを経費扱いにできる
最大のメリットは毎月の賃料が収入になる、ということですね。
また、ただ寝かせておいてもかかってしまう固定資産税を、
経費として計上することができるのも実は大きなメリットです。
深く語ることはありませんが、
賃貸について少しでも調べたことのある人なら、
このメリットの大きさは分かると思います。
賃貸のデメリット
- 借り手がつくとは限らない
- 初期投資費用がかかる
- 将来住むなら定期借家にしなくてはならない
- 修繕費は基本的にこちら持ち
- 賃貸トラブルの可能性がある
賃貸は、借り手がつけば安定した収益を見込めます。
しかし、多くの人は借り手がつかないことを想定していません。
特に、将来的に自分が移り住むことを考えるなら、
定期借家という形で貸し出さなくてはいけませんね。
一般的に、マンションであればともかく、
戸建てを借りる人のほとんどは長期の賃貸契約を望んでいます。
ですから、定期借家にすると、
どうしても希望者の幅を狭めてしまいます。
まずひとつ、これが大きなデメリット、というよりリスクですね。
そして、ふたつ目のデメリットが費用の問題です。
賃貸にするためには、
多少なりとも初期投資費用がかかるはずです。
ですが、その費用を捻出しても、
借り手が現れなければ一生それを償却することはできません。
また、仮に借り手が現れたとしても、
その家で、故意ではない問題・故障が発生した場合、
その修理費も貸主が負うことになります。
さらに、かかるリスクは費用の面だけではありません。
もし借り手がその家に住んでいる間に、
近隣トラブルを起こしたらどうでしょう。
騒音被害や周辺住民の不和程度ならば、まだましですが、
事が大きくなれば、周辺住民から退去を迫られる事態になることもあります。
何より、その後、自分がそこで住むことを考えれば、
全力で対処しなくてはなりません。
これが賃貸のデメリットです。
賃貸にするなら４つの条件が必要
少し長々と説明してしまいましたが、
これで大体、家を賃貸にするというのがどういうことか、
分かってもらえたと思います。
その上で、簡単にまとめてしまうと、
家を賃貸にするかどうかは、４つの条件にすることができます。
- 将来必ず自分が使う家なのか
- 賃貸のデメリットをすべて許容できるか
- 高確率で借り手がつく可能性があるか
- 将来住むまでに売却価格以上の収入が得られるか
このうち、ひとつでもクリアできない条件があるなら、
賃貸にするよりも売却してしまったほうがいいでしょう。
とはいえ、ここで挙げたうち、後半ふたつの条件については、
なかなか素人判断がつきにくいものです。
ですから、迷っているという人は、
一度一括査定サイトなどで売却、賃貸の査定をして、
複数の業者から話を聞いてみるのもいいかもしれません。
そうすれば、もっと具体的な展望が見えてくると思います。
ここでは、賃貸、売却それぞれに強い一括査定サイトを紹介しておきます。
できれば両方とも利用して、
より多くの情報を集めることをおすすめします。
空き家の運用をする前にチェックしておきたい一括査定サイト
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