仲介業者を変更したくなったら、まずチェックしたいこと
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家を売りに出していると、
「仲介業者を変更したい」と思うことがあるかもしれません。
もちろん、その理由は様々でしょうが、
こういう風に感じたとき、それは本当に業者を変えるべきなのでしょうか。
また、もし変えるとしたら、どうすれば良いのか。
仲介業者との契約についてお話します。
仲介業者の変更は”アリ”なのか？
「契約してはみたものの、業者を変更したい。
でも途中で仲介業者を変えるのってアリなの？」
業者に不満を持っている、または変更したい人の間で、
一番よく聞かれるのがこの質問です。
まず答えから言うと、
途中で仲介業者を変えることには何の問題もありません。
むしろ、家をより高く、確実に売るために、時には必要な判断でもあります。
ですが、ひとつだけ注意しておいてほしいのは、
何度も何度もコロコロと業者を変えるようなことだけは、避けたほうがいい、
ということです。
私たちが業者を選ぶように、
業者にも私たちを選ぶ権利があります。
ましてや不動産業界は非常に横のつながりが強い業界なので、
些細なことで何度も契約変更をしていると、
いわゆるブラックリストになってしまう可能性があるのです。
ですから、業者を変更するときには、
- 本当に業者を変更しなくてはいけないのか
- 業者を変更して、どうしたいのか
- 業者を変更したら得ができるのか？
などを考えつつ、慎重に事を運ばなくてはいけません。
それだけは肝に銘じておきましょう。
仲介業者を変更したほうがいいのはどんなとき？
仲介業者を変更したい理由は様々でしょうが、
ただ闇雲に仲介業者を変えるのは、良いことではありません。
では、仲介業者を変えたほうがいいときというのは、
どういう場合なのか。
ここでは、売主側が業者に不信感を持ってしまう、
いくつかのケースを紹介します。
- 執拗に値下げを勧めてくる
- 執拗に物件の買取を提案してくる
- 業者とのコミュニケーションが取れない
- 売却プラン、広告展開に具体性がない
執拗に値下げを勧めてくる
最も多くの人が業者変更を希望する理由がこれです。
物件を売りに出し、あまり反応がないと、すぐに値下げを勧めてくる。
こちらとしては、できるだけ高く家を売りたいわけですから、
値下げというのは最後の手段としてとっておきたいもの。
確かに良い業者ではないように見えますね。
ですが、ただ「値下げを勧めてくる」のが悪い業者とは限りません。
業者が値下げを必死で勧めてくるならば、
もしかしたら、それなりの理由があるかもしれないからです。
たとえば、
- 近接都市の再開発や人口の流出で地価下落が予想される
- 値下げで買ってくれる客を確保している
- 同条件もしくは好条件の物件が他に多数ある
- 広告展開、宣伝を限界までやったが、どうしても売れない
などが挙げられます。
もちろん、この場合でも先に納得できる理由を話さない業者が悪いので、
「この業者には任せられない」と思うかもしれませんが、
一度、営業マンと詳しく話をしてみるのもいいでしょう。
その意見にあなたも同意できるならば、値下げを受け入れるべきです。
逆に業者と話をしてみたが、特にこれといった理由がなく、
「実際売れていないのだから値下げしかない」
「過去の事例では、この時期に値下げをしたら売れた」
というのは、はっきり言って理由にはなりません。
売れないから値下げ、というのは、それが楽に売れるからというだけです。
また、どんな物件でも、売るときにはその物件に見合った相場などがあるので、
過去の事例を引き合いに出すのは、これまた筋違いです。
もちろん、頻繁に値下げばかりを強要してくる業者も問題外。
その理由に納得できないなら、すぐに業者の変更を検討すべきです。
執拗に物件の買取を提案してくる
このケースは、はっきり言ってかなり悪質です。
一も二もなく、できるだけ早く業者の変更を検討しましょう。
当然ですが、媒介契約を結んでいる限り、
業者はあくまで仲介をするものです。
ですから、売主が「買取も検討している」と言わない限り、
基本的には売却する方向で販売戦略を立てるはずです。
もちろん、仲介で売却をしてもやはり売れず、結果買取に……、
というケースもあります。
ですが、売却もしないうちから
「この物件は買取じゃないと売れません」
「値下げして粘るならいっそ買取しましょう」
などといってくる業者は怪しいと断言できます。
こうした形で買取を勧めてくる業者は、
売却のノウハウを持っていない買取専門の業者でしょう。
もっと悪質な業者ならば、すでに物件が高価格で売れることを見越して、
自社で買取をしたいと言っている場合もあります。
いずれにせよ、こちらからのアクションもなく、
買取を勧めてくる業者とは縁を切ったほうがいいでしょう。
業者とのコミュニケーションが取れない
業者との媒介契約のうち、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶと、
2週間、または1週間に1度以上の営業活動報告義務が生じますね。
これを定期的に売れているかどうかの連絡がくるだけ、
と感じている人はいませんか？
もし、そうならこれは業者のコミュニケーション不足ということ。
業者の変更を考えるべき要素のひとつと言えます。
なぜなら、本当に売る気があるのならば、この定期報告は、
報告ではなく相談に、義務ではなく積極的な活動に、なるはずなのです。
非常に簡単な例え話になりますが、
Ａ社
「今週は内覧希望者も出ませんでした。来週に期待ですね」
Ｂ社
「今週はこの媒体に広告を載せ、問い合わせはありましたが、内覧希望はありませんでした。
来週はポスティングも行ないますが、売却価格は据え置きにしておきますか？」
という報告をする業者があったとしましょう。
定期報告の義務には、
どんな内容までを報告しなくてはいけない、という項目はありません。
つまり、上記のＡ社も義務だけは果たしていることになります。
とはいえ、どちらの業者のほうが良いかは一目瞭然ですよね？
私たち売主は素人ですから、どういった営業活動をすれば売却につながるか、
具体的なプランをほとんど持っていないのが現状です。
だからといって、業者に丸投げをしてしまったままよりも、
できるだけ業者から詳しい状況を知りたいと思うのが普通でしょう。
ですから、業者とのコミュニケーションに不満があるなら、
一度、「こういうことを教えてほしい」と提案してみましょう。
上記の例で、Ａ社は良くない業者に見えるかもしれませんが、
実は報告していないだけで、やることはやっているかもしれません。
その上で、まだコミュニケーションが取れないと思うのなら、
業者の変更を決定する大きな理由になるはずです。
業者とのコミュニケーションは、信頼関係の証でもあります。
これを疎かにする業者には、物件を任せられませんよね。
売却プラン、広告展開に具体性がない
先ほども言ったように、私たち売主は売却のプロではありません。
そのため、やはり具体的にどう売るかは、
プロである業者に任せるしかないのが現状です。
ところが、そのプロが売却プランを持っていないというのでは、
言うまでもなく、話になりません。
即座に業者を変えたほうがいいでしょう。
しかし、業者が具体性のある売却プランを持っているかどうかは、
なかなか判別しづらいことでもありますよね？
私たちが「こういう点は大丈夫なの？」と聞いても、
「大丈夫です、心配ありません！」と言われたら、
突っ込んで聞きづらいこともあると思います。
それでも、家を高く、しっかりと売りたいと考えているなら、
もう少し踏み込んでみる必要があります。
たとえば、具体的な売却プランが立っているかを調べるには、
- 広告を載せる媒体や宣伝の手段を聞く
- 購買層をどこに絞っているか聞く
- 物件の営業でどこを前面に売り出しているかを聞く
- 売却までの予想期間と値下げのタイミングを相談する
すぐに思いつく限りでもこれぐらいの具体性はほしいものです。
もちろん、問い合わせ時の会話や、内覧希望者との交渉の中で、
臨機応変に販売プランを変えていくぐらいの営業力は必須ですね。
査定時に聞いた売却プランに納得はできたけど、なかなか売れず、
それでも売却プランを一切変えようとしない。
……というようなケースもままあることです。
いくら具体性があっても売れないのでは話になりませんから、
少し冷酷かもしれませんが、この場合も業者を変える一因になるでしょう。
仲介業者はいつ、どうやって変更すればいい？
家を売るとき、仲介業者と専任媒介契約をする人がほとんどだと思いますが、
この専任契約の期限は、基本的に3ヶ月と決められています。
そのため、仲介業者を変更するのであれば、
この3ヶ月の契約更改を待ち、
そのタイミングで変更するのが最も自然でしょう。
契約更新では、「更新したい」とこちらが言わない限り、
契約が勝手に切れますので何もしなくてOKです。
しかし、仲介業者の対応、家の売却状況次第では、
3ヶ月を待たずに業者を変更したいと思う人もいるはずです。
では、契約更新よりも先に、業者を変更することはできるか、
というと、これももちろん可能です。
ただし、この場合は契約の途中解除ということになりますので、
あなたからはっきりと仲介業者に、
「契約を解除したい」と伝えることが必要です。
このとき、契約を解除したい理由もはっきりさせておきましょう。
また、その上で仲介業者側からも、
「契約解除に応じる」という了承をもらう必要があります。
とはいえ、売主から契約解除を求めて、拒否されることはほとんどありません。
特に問題になることはないでしょう。
次に、契約の解除が決まったら、
できるだけ、その旨を文書で残しておくようにしてください。
文書は形式ばったものでなくてもかまいません。
はっきり両者が合意の上に、契約を解除したと分かればＯＫです。
業者を変えたら売れる、ではなく、売れる業者に変えること
さて、ここまで業者を変える前提で話をしてきましたが、
業者を変えるときは、最初よりも慎重に業者を選ぶようにしてください。
多くの人は、家が売れなかった場合、
「今、契約している業者が無能だったからだ」
「業者を変えたらきっと売れるはず」
と単純な思考に陥りがちですが、これは違います。
この場合、考えるべきは、
「今回の失敗を踏まえて、より良い業者を探そう」
ということです。
今回の業者との契約では、なぜ売れなかったかを分析し、
それを改善してくれる業者に出会えるかが、
家を売るための大きなターニングポイントになるのです。
そのため、まず大事なのは、
１社でも多くの業者と接触すること。
できれば一括査定サイトから業者に査定を依頼し、
しかも複数のサイトから申し込むのが最適です。
こうすることで、より多くの業者の対応を比較することができますし、
なにより、悪徳業者を防ぐことも可能です。
一度でも契約を解除したいほどの経験をした人は、
それを二度と繰り返したくはありませんよね。
今の業者との契約を解除することを目的とせず、
一番重要な家を売ることをしっかりと見据えて、
良い業者選びをしましょう。
おすすめの一括査定サイトを紹介
首都圏や関西圏でおすすめなのが「おうちダイレクト」です。
Yahooとソニー不動産が協力して運営している安心感のあるサイトです。
提携業者の中には売主にとって有利な片手仲介を、
公言しているソニー不動産が含まれます。
対象エリア内で売却を考えている人は、まず最初に検討したいサービスです。
イエウールは日本最大級の一括査定サイトで、その名の通り家の売却に強いのが特徴です。
使い方も非常に簡単で、60秒で簡単に家の審査依頼ができ、
最大で6社の見積もりを比較できるので、売却価格の相場もわかりやすいです。
提携している業者数も1200社以上と非常に多いので、
日本全国から、一番高く売却してくれる業者を見つけることができます。
HOME4Uは業界でも大手の一括査定サイトで、日本全国の不動産業者をカバーしています。
運営元もNTTデータ（NTTグループ）なので、安心して使えるおすすめのサイトです。
初めての人は、まずこのサイトから使っていけば間違いないと思います。
ここを使って仲介業者を探せば、いくつか候補が出てくると思うので、
その中から対応が良くて信頼できそうな業者を見つけましょう。
