家の売却にかかる費用や税金について
家を売ると、意外にお金がかかります。
受け取った代金の全てを使えるわけではありませんので注意しましょう。
家の売却にかかる費用
まずは家の売却にかかる諸費用をまとめて解説します。
印紙代
契約書には印紙を貼る必要があります。
この印紙は、売却代金に応じて以下のように決められています。
- 100〜500万円･･･2,000円
- 500〜1,000万円･･･10,000円
- 1,000〜5,000万円･･･15,000円
- 5,000万〜1億円･･･45,000円
- 1〜5億円･･･80,000円
仲介手数料
家の売買契約が成立した際の成功報酬として、
売却を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
この手数料の上限額は、「取引価格×3％＋6万円＋消費税」です。
例えば、2,000万円で家が売れた場合、
仲介手数料の上限は「2,000万円×3％＋6万円＋消費税」となります。
実際の支払いについては、
売買契約締結時と決済時に半金ずつ支払いになるケースが多いようです。
ただし、買主と売主の希望売却価格に差がある場合、
不動産業者が仲介手数料を引き下げる希望価格に近づけることもあります。
あくまでも、この計算式の金額は上限ですので、
不動産業者との交渉によって下げることができるということは覚えておいてください。
また、不動産業者が直接家を買い取る場合は仲介手数料は発生しません。
登記費用
通常の不動産売買では、登記の費用は買主が負担する慣例になっています。
しかし、幾つかのケースで、登記に関する費用を売主が負担することがあります。
登記名義人と実際の権利者とが異なるケース（持分比率が異なる場合を含む）
登記費用の削減のために登記をしていない場合、
その状態での売買も可能ですが、買主の要望によっては、
実際の状況と登記を一致させる必要が出てきます。
実際の個人の売買の場合はあまり起こらないケースです。
相続登記が終わっていないケース
登記名義人が既に死亡していても、遺産分割が済んでいない場合、
売買がスムーズに行なわれない場合があります。
そこで、法定相続人を明確化し、正しい相続人での登記が必要となります。
実際にかかる費用としては、
- 登録免許税が固定資産税評価額の0.4％（2,000万円の評価の場合8万円）
- 戸籍等の取得の為の費用が2,000円程度
- 司法書士への報酬が5万円〜8万円程度
が必要となります。
増築の登記が終わっていないケース
建物の登記簿は、所在・構造・床面積などが登記されています。
増築、改築等で床面積に変更があった場合など、表題部の変更の登記が必要になります。
本来は変更があった時から一ヶ月以内の変更登記の申請が必要です。
しかし、申請を忘れていた場合では、正しい登記が必要となります。
一般的には費用は8万円ほどかかります。
抵当権の抹消登記
住宅ローン等を完済しても、
住宅ローン等を借りた際に設定した抵当権は抹消自動的にはなされません。
法務局にて抵当権抹消登記申請をする必要があります。
抵当権の件数で費用は違ってきますが、一般的には費用は3万円〜5万円ほどかかります。
住所の変更登記
法務局に対して出す転居届のようなもので、転居する際に必ず必要な手続きです。
自分でも簡単に提出することもできます。
司法書士に依頼する場合には、1万円〜2万円ほどがかかります。
測量費
一戸建ての場合、売却前に測量費がかかることもあります。
土地の面積は不動産登記簿謄本に記載されており、
そこに記載された面積を売買に利用します。
しかし、古い登記簿謄本の場合、測量技術の未熟さ、
近隣との境界の曖昧さなどで、現代の土地取引には使えない状態の場合があります。
売買後のトラブルを回避するために、買主から現場での測量を必要とされる場合があります。
これを境界確定測量と言い、対象の土地と境界を接する地権者と境界の確認を行い、
現代の技術によって正確な測量を行います。
これにかかる費用は、一般的には35万円〜45万円、
公的な立会いがある場合60万円〜80万円となります。
なお、境界確定測量は平均で3〜4か月の期間が必要です。
また、近隣との境界の確認に時間がかかったり、
場合によっては境界確認がもめて、確定できない場合もありますので、
不安がある場合には、事前に手続きを済ませてから、売りに出した方が良いでしょう。
住宅ローン繰上げ返済手数料
住宅ローンの返済が終わっていない場合には、
ローンを一括で返済しなくてはなりません。
その際に金融機関に繰上げ返済手数料が必要となってきます。
家の売却にかかる税金
家を売却した場合には、確定申告をする必要があります。
家の売却による利益がどの程度だったかに応じて、かかる税金は異なります。
家の売却代金が購入代金よりも安かった場合
家の売却代金が購入したときの代金より安い場合があると思います。
その場合、税金を取られることはありません。
さらに確定申告をすることで、それから4年間、損失分が所得から控除されます。
つまり4年間にわたり税金が安くなるというわけですね。
「譲渡所得」が3,000万円以下の場合
譲渡所得とは、「売却価格−（購入価格＋取得費＋譲渡費用）」のことです。
これが3,000万円以下の場合には、税金はかかりません。
購入価格は、実際に購入した金額ではありません。
なお、共有名義にて名義人と同居していた場合、名義人ごとに3,000万円まで、
例えば名義人が2人の場合、6,000万円まで税金はかかりません。
土地代に関しては、購入価格通りですが、建物に関しては、
年々その価値が下がるとされるので、その価値の下がった分（減価償却費）が計算され、
建物の購入価格から引かれ建物分の購入価格とされます。
「減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」
償却率
- 住宅用途の木造建物 0.031
- 住宅用途の鉄筋コンクリート造および鉄骨鉄筋コンクリート造の建物 0.015
（例）土地3,000万円、建物3,000万円で購入した木造建築を10年で売却した場合
- 減価償却費 3,000万円×0.9×0.031×10年＝837万円
- 購入価格 3,000万円＋（3,000万円−837万円）＝5,163万円
※取得費：
2住宅の取得の際にかかった、仲介手数料、印紙税、登録免許税、登記費用等の費用の総額。
※譲渡費用：
住宅の譲渡の際にかかった、仲介手数料、印紙税、登記費用等の費用の総額。
買い替えの特例
家を買い替えした場合は、いくつかの条件を満たせば、
税金は売却価格から新たに取得した住宅価格を引いたものに課税されます。
それでは税金はいくらかかる？
色々と説明してきましたが、
家を売却したときにかかる税金は、家を所有した期間によって変わってきます。
5年以下の場合
- 所得税･･･譲渡所得×30％
- 住民税･･･譲渡所得×9％
5〜10年の場合
- 所得税･･･譲渡所得×15％
- 住民税･･･譲渡所得×5％
10年以上で譲渡所得が6千万円以下
- 所得税･･･譲渡所得×10％
- 住民税･･･譲渡所得×4％
10年以上で譲渡所得が6千万円以上
- 所得税･･･（譲渡所得?6千万円）×15％＋600万円
- 住民税･･･（譲渡所得?6千万円）×5％＋240万円
このように、各種費用や税金がかかってきますので、
家を売却する際には事前にチェックしておきましょう。
なお、詳しい話は仲介業者に相談すれば教えてくれるので、
全部を覚えようとしなくても大丈夫です。
