家を売るときの３大チェックポイントを解説します
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今の時代、持ち家を売るのはかなり大変になってきています。
核家族化が進むことで、戸建ての家よりもマンションに住む世帯が増えている影響で、以前は「財産」だと考えられていた家も、なかなか売るのが難しくなってきているためです。
このような状況で家を高く売るためには、事前の準備をしっかりとやる必要があります。
何も考えずに、適当に業者に依頼して家を売りに出してしまうと、100万円単位で大損をしてしまう可能性があるので、家を売る際にはぜひ次の3つのポイントをチェックしてみて下さい。
１．動ける仲介業者を選んでいるか？
これから家を高く売るための3大チェックポイントを解説していきますが、その1つ目が「動ける仲介業者を選んでいるか？」という点です。
家を売却する際には、自力で買い手を見つけるのはかなり難しいので、ほとんどの人が仲介してくれる不動産業者（以下、仲介業者と呼びます）と契約することになります。
この仲介業者が「動ける」かどうかで、家の売却が成功するかどうかが大きく左右されてしまうのです。
具体的にどんな動きが必要かというと、
- チラシ配布やWEBサイトへの掲載など、広告活動をちゃんとやっているか？
- レインズへ登録しているか？
- 定期的に売り主（あなた）に状況報告をしているか？
- 内見予約が入った時のアドバイスをしてくれるか？
- 内見予約が入らない時のアドバイスをしてくれるか？
など、仲介業者がフォローすべき点はたくさんあります。
売り主側は不動産の素人ですから、仲介業者がしっかりアドバイスしてくれなければ、家を高く売るコツなんてわかるはずありませんよね？
だからこそ、上に書いた広告活動やアドバイスをしっかりやってくれない仲介業者を選んでしまうと、家を売るのがかなり不利になってしまうんです。
仲介業者の中には、最初に査定にくる時だけすごく愛想がいいのに、いざ契約してみたら急に対応が悪くなるところもあります。
もしそのような対応の悪い業者と契約してしまった場合には、すぐに契約解除の連絡をして、仲介業者を選び直しましょう。
ぐずぐずしていると売れないまま時間が経過してしまい、「あの家は何か問題があるんじゃないのか？」と、他の不動産業者や買い手側の人に不信感を持たれてしまうこともあります。
仲介業者選びで、売却の成功率がかなり変わってきますので、ここは重要なポイントとして覚えておいて下さい。
仲介業者との契約について
ちなみに仲介業者との契約には3つの種類があって、「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」 「一般媒介契約」に分かれています。
割合でいうと、「専任媒介契約」を選ぶ人が一番多いのですが、それぞれにメリット、デメリットがあります。
どの契約方法が良いかは、売却する家の状態にもよるので、一概には言えません。それよりもここで覚えておいて欲しいことは、「契約は解除できる」という点です。
仲介業者との契約を解除するには、
- 自分から解除の意志を伝える
- 契約期間が終了するのを待つ
という2つの方法が考えられますが、もしダメな業者に当たってしまった場合は、すぐに契約解除の連絡をしましょう。
ただしこの時、契約の種類や広告活動の進捗状況によっては、途中解約を断れるケースもありえます。（解約には違約金が必要になってしまう）
この場合は仕方がないので、契約期間が終了するのを待ちましょう。仲介業者との契約は、種類に関わらず原則「3ヶ月間」となっていますので、この期間を満了すればOKです。
業者側は引き留めてくると思いますが、それには耳を貸さずに、別の仲介業者を探しましょう。
その際は、またダメな業者に当たらないように、次のチェックポイントを参考にして下さい。
２．必ず複数の業者を比較すること
ほとんどの人は、家を売るのは初めての経験だと思うので、どうやって動ける仲介業者を見つければよいのかがわからないと思います。
よくあるのが、「知り合いの不動産業者に仲介を頼んだ」というケースですが、これは一番やってはダメなパターンです。
なぜかというと、不動産業者にも扱う物件の得意、不得意があるからです。
- 新築物件が得意な業者
- 中古物件が得意な業者
- 投資用物件が得意な業者
など、業者ごとに得意ジャンルが違うので、「知り合いだから」という理由で選ぶとかなりの確率で失敗します。
おまけに、知り合いであるために契約解除の話もしにくくなってしまうので、安易に知人に仲介を依頼するのはやめましょう。
また、よく質問されるのが、「業界大手の業者と、地元にある業者のどちらが良いか？」という話ですが、これもケースバイケースだったりします。
例えば、売りに出すのが都心部の物件であれば、やはり大手業者の方がネットワークは強いと思います。一方で、都心から離れた物件を売る場合には、地元にある業者の方が、大手よりも豊富な情報を持っているケースもたくさんあります。
この点については、業者の得意、不得意を見極めて選ぶ必要があるので、「大手業者の方が絶対に良い」とは限らないことになります。
「じゃあ、どうやって自分に合った仲介業者を見つければいいのか？」
ということになりますが、これは実際に何社かの業者と直接会って査定をしてもらい、そこで判断するしかありません。
面倒かも知れませんが、これをやらないと後で大損して後悔することになります。
まずはインターネットを使って簡易査定をしよう
複数の業者を比較しろといっても、一社ずつ電話やメールで連絡を取るのは面倒ですよね？そこで便利なのが、インターネットを使った一括査定サイトです。
最近では引越しの見積もりや保険の見積もり、あるいは車を売る時の見積もりなどでもよく使われているので、知っている人も多いと思います。
例えば下記の「イエウール」というサイトのように、一回の見積もりで、自分が希望する条件にマッチする業者を複数見つけてくれる、といったサイトのことです。
この手の一括査定サイトでわかるのは、あくまでも簡易査定額なので、「金額」に関しては実はそれほど気にしなくてもOKです。なぜならこの金額は、実際に家に来てもらって正式な査定をすると、大きく変わる可能性があるからです。
それよりも大事なのは、このインターネットの一括査定を使うことで、
- 悪質な業者を避けることができる
- 自分の条件にマッチする業者が見つかる
という2点です。
まず、一括査定サイトに登録しているという時点で、詐欺行為などを行う「悪質業者」であるリスクが減ります。（一括査定サイト側が審査しているからです）
また入力時に、自分が住んでいる地域や物件情報などを入力するので、「その地域で、その物件を売るのに適した業者」を、ある程度の精度で選んでくれます。
これはかなり大きなメリットと言えます。
実際にどんな業者なのかは、直接会って話してみるまではわかりませんが、少なくとも自分で適当に業者を探すよりかは、グッと成功する確率が上がるはずです。
一括査定サイト経由でピックアップされてくる業者側も、家の売却が成立しなければお金（仲介手数料）はもらえないので、明らかにマッチしないような業者はそもそも選ばれないということですね。
つまり、一括査定サイトを使って選ばれた業者は「有力な候補」と考えることができるわけです。
あとは、実際に家に下見に来てもらって、正式な見積もり査定額と、その際の応対などをチェックしましょう。これをやるかやらないかで、仲介業者選びの成功確率が大きく変わってきます。
３．売却価格の決め方について
最後の3つ目のポイントは、「家の売却価格をどうするか？」という点です。当然ですがこれも超重要なポイントですね。
実はこの売却価格の設定については、多くの人が誤解をしています。
売却価格を決めるのは、あくまでも家主であるあなた自身であり、仲介業者ではありません。だからその気になったら、業者の査定額よりも高値で売りに出すことだってできます。
そもそも査定額というのは、「この家だったら○○円くらいが相場かな」、という目安の金額であって、スーパーやコンビニの商品についている「定価」ではありません。
だから、あなたの家をすごく気に入ってくれる人が現れれば、査定額よりも高い金額でだって売れますし、逆に購入希望者がなかなか現れない場合は、相場よりも低い金額に「値下げ」をする必要がでてきます。
対応の良い仲介業者の場合は、この辺の説明もしっかりしてくれるはずですが、中にはろくな説明もせずに、いきなり業者が算出した査定額で売りに出そうとするところもあります。
このような業者は信頼できないので注意が必要です。
段階ごとの「売却価格」を決めておこう
では、具体的な売却価格の決め方についてですが、これは最初の段階で、「目安となる金額」をいくつか決めておくといいと思います。
例えばよくあるのが、
- 自分が売りたい「希望額」
- たぶん売れるであろう「相場価格」
- これ以上下げられない「限界価格」
の3つです。
状況にもよりますが、まずは自分が「この金額で売れたらいいなぁ」という希望額で売りに出してみるのが一番いいと思います。
たぶん、相場価格よりも高くなっていると思いますが、それでも売れる可能性は十分あるので、最初は自分自身の希望額で出してみましょう。
もし時間的に余裕がない場合には、最初から売れる確率が高い「相場価格」で出すというのも手です。この辺は売り主であるあなたの状況次第ということになりますね。
家の売却価格は、状況に応じて変えることができますので、仲介業者と相談しながら慎重に決めましょう。
ただしもう一つ、最初の段階で絶対に決めておいた方がいいのが、これ以上は値下げできないという「限界価格」です。
これを決めておくことで、「まだここまでの金額なら値下げが許容できる」という精神的なゆとりが生まれるので、必ず最初に決めておくことをおすすめします。
家を売る場合、値下げ交渉というのはかなり高い確率で発生しますので、慣れていない人にはストレスになる場合があります。
そんな時でも、「限界価格」さえ決めておけば、ある程度の値下げは仕方がないと割り切れますので、冷静に判断するため基準として決めておきましょう。
なるべく早く行動することが大事！
この3つが、家を売る時に必ずチェックしておいてほしい3つのポイントです。どれも非常に重要なことなので、ぜひ覚えておいて下さい。
また、もし少しでも家を高く売りたければ、なるべく早く行動することが大切です。
不動産は建ててから時間が経つほど価値がどんどん下がっていくので、少しでも早く売りに出した方が、高く売れる確率は上がるからです。
また、売却するまでの期間に余裕がないと、しぶしぶ値下げをして早期売却をしなければならなくなるかもしれないので、余裕が持てるように早めに行動しましょう。
スムーズに売却が進んだとしても2〜3ヶ月程度はかかるので、確実に売却したい人は、半年〜1年くらい前には簡易査定をとって、仲介業者選びをスタートしてもいいと思います。
おすすめの一括査定サイト
最後に、おすすめの一括査定サイトを3つ紹介します。それぞれ特徴があるので、自分に合ったサイトを見つけて下さい。
ちなみに、時間に余裕がある場合は3つ全部使うというのもありです。
その方が、自分の条件にマッチした仲介業者が見つかる確率が上がるので、家もより高く売れるかもしれません。
一括査定サイト自体は無料で使えますので、もし1つ使ってみてダメだった場合は、別のサイトを使って探し直してみるといいと思います。
最初の仲介業者選びがとにかく大事なので、ここは時間を使ってじっくり、慎重に選びましょう。
首都圏や関西圏でおすすめなのが「おうちクラベル」です。
ソニーグループのSREホールディングスが運営する安心感のあるサイトです。
提携業者の中には売主にとって有利な片手仲介を、
公言しているSRE不動産が含まれています。
対象エリア内で売却を考えている人は、まず最初に検討したいサービスです。
イエウールは日本最大級の一括査定サイトで、その名の通り家の売却に強いのが特徴です。
使い方も非常に簡単で、60秒で簡単に家の審査依頼ができ、
最大で6社の見積もりを比較できるので、売却価格の相場もわかりやすいです。
提携している業者数も1200社以上と非常に多いので、
日本全国から、一番高く売却してくれる業者を見つけることができます。
HOME4Uは業界でも大手の一括査定サイトで、日本全国の不動産業者をカバーしています。
運営元もNTTデータ（NTTグループ）なので、安心して使えるおすすめのサイトです。
初めての人は、まずこのサイトから使っていけば間違いないと思います。
ここを使って仲介業者を探せば、いくつか候補が出てくると思うので、
その中から対応が良くて信頼できそうな業者を見つけましょう。
この3つがおすすめできる一括査定サイトです。
どれも無料で使えますし、ちゃんとした実績があるので安心して使えると思います。
もし今現在ダメな仲介業者と契約をしてしまっているという場合は、
最初のポイントで書いた通り、なるべく早めに契約を解除しましょう。
その上で、改めて一括査定サイトを使って業者を選び直せば、
今よりももっと家が高く、より早く売れる確率が上がると思います。
